Čo je to záložné právo k nehnuteľnostiam?
V tomto článku si vysvetlíme pojem záložné právo a ako funguje. Záložné právo upravuje najmä občiansky zákonník. Spotrebiteľ sa so záložné právo pozná ako záložné právo banky, pri kúpe alebo financovaní nehnuteľnosti prostredníctvom úveru z banky – hypotéky. Hypotéka je sama osebe druh úveru, ktorý je vždy zabezpečovaný záložným právom v prospech banky, ale čo to záložné právo je?
Pri spomínanom vzťahu požičiava banka svojmu klientovi financie na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Banka si zo zákona musí overiť platbyschopnosť budúceho dlžníka, avšak ani to jej nezaručuje, že jej úver bude vrátený, keďže sa situácia dlžníkovi počas splácania môže zmeniť.
Pre prípad, že úver riadne splácaný nebude už pred viac ako 2000 rokmi vznikol inštitút záložného práva. Záložné právo zabezpečuje peniaze banky, ktoré dlžníkovi požičala a úroky, na ktorých sa s dlžníkom dohodla. Záložné právo nielen núti dlžníka aby požičané peniaze riadne a včas vrátil, pod hrozbou straty nehnuteľnosti, ale slúži aj na uhradenie dlžnej sumy pre banku alebo iného veriteľa pre prípad výkonu záložného práva.
Výkon záložného práva
Prostredníctvom výkonu záložného práva je dlžná suma uhradená aj v prípade, že dlžník nemôže alebo nechce splácať požičané peniaze. Výkon záložného práva sa realizuje ak zabezpečená pohľadávka nebola riadne a včas uspokojená buď priamym predajom, kedy ten kto peniaze požičal, teda záložný veriteľ, uspokojí dlžnú sumu z predaja nehnuteľnosti, na ktorý je oprávnený, alebo v prípade banky a nesplácaného hypotekárneho úveru nastupuje dražba bytu alebo domu, z výťažku z dražby sa vypláca dlžná suma, alternatívne exekučné konanie.
Priamy výkon záložného práva veriteľom je pri pôžičke z banky vylúčený. Vykonáva ho veriteľ samostatným speňažením, teda predajom založenej nehnuteľnosti do vlastníctva inej osoby, na ktorý je ako nevlastník oprávnený spôsobom, ktorý sa dohodol v zmluve.
Záložné právo a kataster
Kataster nehnuteľností je register kde sa evidujú informácie k nehnuteľnostiam a medzi nimi aj záložné práva k nim. Záložné právo na byt, záložné právo na dom alebo záložné právo na pozemok sa zapisujú do katastra nehnuteľností a sú viditeľné na liste vlastníctva v časti C – ťarchy. Zápis záložného práva do katastra prebieha na základe návrhu na vklad, ktorý sa podáva na kataster spolu so záložnou zmluvou. Záložné zmluvy pripravuje spravidla banka. Povolenie vkladu záložného práva je konštitutívne, teda záložné právo vzniká vo väčšine prípadov až samotným povolením vkladu.
Môžem založiť inú nehnuteľnosť aby som si kúpil novú?
Princíp záložného práva dovoľuje založiť nielen inú nehnuteľnosť pre účel financovania kúpy novej nehnuteľnosti ale aj založiť cudziu nehnuteľnosť pre kúpu svojej vlastnej. V praxi to funguje najčastejšie tak, že záložný dlžník, ktorý si požičiava peniaze od banky, osloví rodičov alebo iných príbuzných, ktorí súhlasia a záložné právo sa zriadi na ich nehnuteľnosti. Tí sa stávajú záložcami. Teda záložný dlžník a záložca môžu byť rozdielne osoby.
Môžem predať nehnuteľnosť so záložným právom?
Zákon nám nijakým spôsobom nezakazuje urobiť prevod nehnuteľnosti so záložným právom, výnimkou je iba exekučné záložné právo. Predaj nehnuteľnosti so záložným právom však môže obmedzovať záložná zmluva na základe ktorej záložné právo vzniklo a vo väčšine prípadov záložných zmlúv je dohodnuté, že sa založená nehnuteľnosť môže prevádzať iba so súhlasom záložného veriteľa, čiže v našom prípade so súhlasom banky. Pri prevedení nehnuteľnosti bez súhlasu banky dochádza v takom prípade k porušeniu zmluvy a v takomto prípade môže banka pristúpiť k tzv. zosplatneniu úveru, kde požaduje od dlžníka vrátiť celú požičanú sumu.
Záložné právo však po predaji alebo inom prevode vlastníctva založenej nehnuteľnosti zostáva na nehnuteľnosti a pôsobí voči novému majiteľovi nehnuteľnosti a v prípade výkonu záložného práva ho nový majiteľ musí strpieť.
Zánik záložného práva
Záložné právo môže existovať iba ak existuje dlh, ktorý zabezpečuje. Teda záložné právo na nehnuteľnosť zaniká spolu so zánikom dlhu. Dlh zaniká najmä jeho riadnym a včasným splatením.
Premlčanie záložného práva je ďalšou možnosťou zániku záložného práva. K premlčaniu záložného práva však nedôjde skôr ako premlčaniu pohľadávky, ktorú zabezpečuje. Štandardná premlčacia doba je stanovená na tri roky a začína plynúť odo dňa kedy sa prvý krát premlčiavané právo mohlo uplatniť na súde.
Môže vzniknúť k jednej nehnuteľnosti viacero záložných práv?
Záložné právo zabezpečujúce jeden dlh, môže byť na viacerých nehnuteľnostiach a zároveň platí, že na jednej nehnuteľnosti môže viaznuť viacero záložných práv. Platí však že pri vzniku viacerých záložných práv má prednosť to ktoré vzniklo ako prvé, podľa poradia registrácie. Avšak podľa zákona č. 483/2001 Z.z. o bankách, nesmie byť hypotéka zabezpečená záložným právom na takej nehnuteľnosti, na ktorej viazne záložné právo v prospech tretej osoby, okrem záložného práva k bytu v prospech vlastníkov bytov.
Záložné právo k bytu v prospech vlastníkov bytov
Takéto záložné právo vzniká zo zákona najmä na bytoch a nebytových priestoroch v bytovom dome a na jeho vznik nie je potrebný súhlas vlastníka nehnuteľností. Často sa s ním stretávame na liste vlastníctva, avšak jeho absencia na liste vlastníctva nemá vplyv na jeho existenciu. Zabezpečuje uhrádzanie záväzkov jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne vymožiteľnosť zodpovednosti za škodu spôsobenú vlastníkom bytu. Je to obranný mechanizmus proti neplatičom.
Predaj nehnuteľnosti s exekučným záložným právom
Záložné právo exekútora robí takýto predaj zo zákona nerealizovateľný. Ak však máte práve situáciu, že máte exekučné záložné právo na nehnuteľnosti, pokojne nás kontaktujte, radi Vám poradíme ako s nehnuteľnosťou naložiť. Exekučné záložné právo a prevod nehnuteľnosti sú zákonom obmedzené.
Záložné právo daňového úradu
Daňové záložné právo vzniká rozhodnutím správcu dane na zabezpečenie daňového nedoplatku a nakladanie s nehnuteľnosťou je možné len s predchádzajúcim súhlasom oprávneného, teda v praxi, možné nie je. Ak Vám na nehnuteľnosti viazne záložné právo daňového úradu, a nehnuteľnosť plánujete predať, pokojne nás kontaktujte prostredníctvom formulára na konci stránky.
Vymazanie záložného práva
K výmazu záložného práva spravidla dôjde po tom ako zanikne dlh, ktorý záložné právo zabezpečuje. Pokiaľ máte založenú nehnuteľnosť, a potrebujete vedieť ako vymazať záložné právo, kontaktujte nás prostredníctvom kontaktného formulára alebo na našom telefónnom čísle.