Rozdiely medzi nájomnými zmluvami podľa zákona č. 98/2014 a občianskeho zákonníka: Ktorá možnosť je pre vás vhodnejšia?
Bývanie v prenajatom byte je pre mnohých ľudí bežnou realitou, a to najmä v mestách, kde cena nehnuteľností je vysoká a možnosť kúpy vlastného bytu nie je pre každého dostupná. Preto sú nájomné vzťahy dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami. Pri uzatváraní nájomných zmlúv je však potrebné poznať rozdiely medzi rôznymi právnymi rámcami, ktoré upravujú podmienky nájmu. Dva najbežnejšie spôsoby sú nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a nájom podľa Občianskeho zákonníka. Obidve možnosti majú svoje špecifiká, ktoré ovplyvňujú práva a povinnosti prenajímateľa i nájomcu, ako aj dĺžku a flexibilitu nájomného vzťahu.
V tomto článku sa zameriam na porovnanie týchto dvoch právnych rámcov a upozorním na ich hlavné výhody a nevýhody. Rovnako vám pomôžem zorientovať sa v tom, ktorý typ nájomnej zmluvy bude pre vás vhodnejší, a to na základe vašich individuálnych potrieb.
Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu
Nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu je určený pre prenájmy s kratšou dobou trvania, ktoré sa uzatvárajú na dobu určitú. Tento typ nájmu má niekoľko charakteristických čŕt, ktoré ho odlišujú od nájmu podľa občianskeho zákonníka.
Doba nájmu
Nájom uzatvorený podľa tohto zákona sa môže uzavrieť maximálne na dobu 2 rokov, pričom po uplynutí tejto doby je možné zmluvu predĺžiť o ďalšie dva roky, a to celkovo až trikrát. To znamená, že maximálna dĺžka nájmu môže byť až 6 rokov, čo ponúka určitú flexibilitu, ale stále je obmedzená na relatívne krátky časový rámec.
Ochrana nájomcu
Zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje nižšiu ochranu nájomcovi v porovnaní s nájmom podľa Občianskeho zákonníka. Predovšetkým, podmienky na ukončenie nájomného vzťahu sú pre prenajímateľa miernejšie. To znamená, že ak sa rozhodne ukončiť nájom pred uplynutím dohodnutej doby, môže to byť pre neho jednoduchšie, čo môže byť nevýhodné pre nájomcu.
Registračná povinnosť
Jeden z hlavných aspektov tohto typu nájmu je povinnosť prenajímateľa registrovať nájomnú zmluvu na daňovom úrade. Táto registrácia je nevyhnutná, aby nájomný vzťah bol v súlade so zákonnými podmienkami a prenajímateľ mohol plniť svoje daňové povinnosti. Ak túto povinnosť prenajímateľ nesplní, zmluva môže mať obmedzenú účinnosť a niektoré práva prenajímateľa, napríklad právo na ukončenie zmluvy, nemusia byť plne chránené.
Zároveň je dôležité poznamenať, že pri tomto type nájmu existuje povinnosť predložiť nájomcovi doklad o registrácii zmluvy na daňovom úrade. Cieľom tejto povinnosti je motivovať prenajímateľov, aby plnili svoje daňové povinnosti a nevyhýbali sa plateniu daní z príjmu z prenájmu.
Nájom podľa Občianskeho zákonníka (Zákon č. 40/1964 Zb.)
Nájomné vzťahy uzatvárané podľa Občianskeho zákonníka sú upravené v širšom právnom rámci, ktorý sa viac zameriava na ochranu práv nájomcu a na dlhodobejšie nájmy. Tento typ nájmu je vhodný najmä pre tých, ktorí hľadajú stabilitu a dlhodobý nájom.
Doba nájmu
Nájom uzavretý podľa Občianskeho zákonníka môže byť na dobu určitú aj neurčitú. Nájom na dobu neurčitú ponúka maximálnu flexibilitu, pretože nájomca aj prenajímateľ môžu kedykoľvek zmluvu vypovedať, avšak s určitými podmienkami, ktoré chránia obe strany. Nájom na dobu určitú, na druhej strane, ponúka väčšiu istotu, že sa nájomný vzťah nebude ukončený predčasne.
Ochrana nájomcu
Tento spôsob nájmu poskytuje nájomcovi vyššiu právnu ochranu, najmä pri výpovediach a ukončení nájomného vzťahu. V prípade, že prenajímateľ chce ukončiť nájom z dôvodu výpovede, podmienky na výpoveď sú prísnejšie, a nájomca má viac právnych záruk. Týmto spôsobom je nájomca lepšie chránený pred náhlymi a neprimeranými zásahmi zo strany prenajímateľa.
Registračná povinnosť
Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka nie je prenajímateľ povinný registrovať zmluvu na daňovom úrade, ako je to pri krátkodobých nájmoch. Avšak, to neznamená, že prenajímateľ je zbavený daňovej povinnosti – stále musí platiť daň z príjmu z prenájmu, rovnako ako pri nájme podľa zákona č. 98/2014. Tento typ nájmu sa však nezakladá na registrácii, čo môže byť pre niektorých prenajímateľov výhodné.
Aký typ nájmu zvoliť?
Výber medzi nájmom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a nájmom podľa Občianskeho zákonníka závisí predovšetkým od vašich potrieb. Ak hľadáte flexibilitu a kratšie obdobie nájmu (maximálne 6 rokov), ktorý vám umožní rýchlejšie upravovať podmienky nájmu a ukončiť zmluvu, môže byť vhodnejší nájom podľa zákona č. 98/2014. Naopak, ak preferujete stabilitu a väčšiu právnu ochranu, najmä z hľadiska výpovedí a dĺžky nájmu, lepšou voľbou bude nájom uzavretý podľa Občianskeho zákonníka.
Pre každú situáciu je dôležité porozumieť právnym dôsledkom a zvážiť, čo je pre vás výhodnejšie z hľadiska flexibility, ochrany práv a povinností pri prenájme.
Ak sa rozhodnete pre nájom podľa zákona č. 98/2014, nezabudnite na registračnú povinnosť a prípadnú daňovú zodpovednosť. V prípade, že uprednostníte nájom podľa Občianskeho zákonníka, zmluva bude flexibilnejšia z hľadiska dĺžky, ale nájomca bude mať väčšiu právnu ochranu pri ukončení nájmu.
Dúfam, že tento článok vám pomohol lepšie pochopiť rozdiely medzi týmito dvoma typmi nájmu a uľahčil rozhodovanie o tom, ktorá možnosť je pre vás najvhodnejšia.