Uviesť v darovacej zmluve hodnotu daru?
Darovacia zmluva a darovanie sú bežnou formou prevodu nehnuteľností medzi blízkymi osobami, najmä v rámci rodiny. Mnohí darcovia a obdarovaní sa pýtajú, či je potrebné alebo vhodné v darovacej zmluve uviesť hodnotu daru, najmä ak ide o dom alebo byt. Zákon to priamo neukladá, no existujú silné dôvody, prečo je to rozumné a praktické riešenie.
Právny základ
Podľa § 628 Občianskeho zákonníka (OZ) darovacou zmluvou darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje dar, ktorý obdarovaný prijíma. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí byť písomná. Neplatná je zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po smrti darcu.
Podľa § 629 OZ platí, že ak má darovaná vec vady a darca na ne neupozornil, obdarovaný môže vec vrátiť. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom rodiny v rozpore s dobrými mravmi.
Nie je to povinnosť, ale má to výhody
Zákon neustanovuje, že hodnota daru je povinnou náležitosťou darovacej zmluvy. Napriek tomu sa jej uvedenie odporúča z praktických dôvodov.
1. Vplyv na dedenie
Ak je obdarovaným osoba, ktorá bude zákonným dedičom, uvedenie hodnoty daru pomáha pri budúcom dedičskom konaní. Podľa § 484 OZ sa do dedičského podielu započítava hodnota bezplatne nadobudnutých vecí (okrem bežných darov).
Byt či dom sú nepochybne nad rámec obvyklých darov, a preto sa ich hodnota bude v budúcnosti započítavať do dedičského podielu. Bez tejto informácie môžu nastať spory medzi dedičmi.
2. Daňové dôsledky pri predaji nehnuteľnosti
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné riešiť daň z príjmu. Zákon o dani z príjmov (ZoDP) uvádza, že:
- Príjem z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) je oslobodený od dane po 5 rokoch od jej nadobudnutia.
- Ak však predaj nastane skôr, hodnota daru v čase jeho nadobudnutia je základom pre výpočet daňového výdavku – musí byť určená znaleckým posudkom.
Príklad:
Obdarovaný predá byt 3 roky po darovaní. Výdavkom na určenie základu dane bude hodnota nehnuteľnosti určená v čase darovania znaleckým posudkom – ak bol vyhotovený. Ak nie, vzniká problém s určením základu dane a môže dôjsť k vyššiemu zdaneniu.
3. Vplyv vlastníctva darcu na výpočet dane
Ak bol darca vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, jeho prípadný predaj by bol oslobodený od dane. To má vplyv aj na výdavok obdarovaného:
- Ak bol darca vlastníkom viac ako 5 rokov → výdavkom pri predaji pre obdarovaného je hodnota v čase darovania (určená znalcom).
- Ak bol darca vlastníkom menej ako 5 rokov → výdavkom je obstarávacia cena darcu (napr. kúpna cena,, ktorú zaplatil darca).
4. Ďalšie možné výdavky pri predaji
Pri predaji darovanej nehnuteľnosti si obdarovaný môže ako výdavky uplatniť aj:
- náklady na znalecký posudok,
- správne poplatky za kataster,
- notárske poplatky a overovanie podpisov,
- náklady na opravy a technické zhodnotenie,
- iné preukázateľné výdavky súvisiace s predajom.
- províziu realitnej kancelárii
5. Povinnosti po nadobudnutí
Po nadobudnutí nehnuteľnosti darovaním je potrebné:
- podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností,
- prihlásiť sa k miestnym poplatkom (odpad, komunálne služby),
- nepodáva sa daňové priznanie k dani z príjmov, ak nehnuteľnosť nebola predaná – nedošlo k príjmu.
Záver
Aj keď zákon výslovne neukladá povinnosť uviesť hodnotu daru v darovacej zmluve, odporúčame ju uviesť, a to najmä:
- pre budúce vyporiadanie dedičov,
- pre účely daňového priznania pri predaji,
- ako základ pre výpočet daňových výdavkov,
Uvádzanie hodnoty daru, podložené znaleckým posudkom, môže výrazne zjednodušiť právne a daňové situácie v budúcnosti. Nejde o povinnosť, ale o múdre preventívne opatrenie.
Ak máte akúkoľvek otázku týkajúcu sa darovania nehnuteľnosti, uvedenia hodnoty v darovacej zmluve alebo súvisiacich právnych a daňových aspektov, neváhajte nás kontaktovať. Realitná kancelária BigPLUS vám ochotne poskytne poradenstvo alebo sprostredkuje odbornú pomoc. Na kontaktovanie môžete využiť kontaktný formulár pod článkom
Pri dôležitých rozhodnutiach, akým je aj darovanie nehnuteľnosti, je zastúpenie odborníkmi vždy výhodnejšie než neskoršie riešenie chýb, ktoré môžu stáť čas, peniaze aj pokoj v rodine.